還有最后一個(gè)月的時(shí)間，天津房貸利率，究竟還會(huì)不會(huì)降？

天津目前首套房貸利率3.9%，LPR-40基點(diǎn)。

經(jīng)咨詢(xún)農(nóng)行、建行等大型銀行，得到的答復(fù)是：

年底之前，基點(diǎn)不會(huì)調(diào)整，首套繼續(xù)保持在-40基點(diǎn)。

二套房貸的基點(diǎn)，有沒(méi)有下降可能呢？

銀行表示，最近沒(méi)有要調(diào)整的意向，仍然 60基點(diǎn)。

那年底，天津房貸利率還有可能再低嗎？

取決于12月20日的LPR。

目前預(yù)測(cè)，將有10-15基點(diǎn)的降幅。

兩方面原因：

第一，11月25日降準(zhǔn)了。

央行將于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25%。

此次降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金約5000億。

每次降準(zhǔn)，信號(hào)意義都非常強(qiáng)。

這是今年的第二次降準(zhǔn)，4月25日央行也降了0.25%。

時(shí)隔7個(gè)月后再次啟動(dòng)降準(zhǔn)，降息的預(yù)期非常大。

而且，11月的LPR按兵不動(dòng)，預(yù)計(jì)12月將會(huì)下降。

從眼下的大環(huán)境來(lái)說(shuō)，“降準(zhǔn)降息”是必要操作。

雖然政策密集“澆水”，但樓市“這棵大樹(shù)”還沒(méi)長(zhǎng)出葉來(lái)。

按邏輯，是一定要繼續(xù)給寬松的利率環(huán)境。

每一輪“搶救周期”均如此。

2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降準(zhǔn)。

2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降準(zhǔn)。

2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降準(zhǔn)。

今年，僅有3次降息（LPR累計(jì)下調(diào)35基點(diǎn)）、2次降準(zhǔn)（總共僅下降1%）。

力度還遠(yuǎn)不夠。

年底的房貸利率，還有下降空間。

至于明年房貸利率會(huì)不會(huì)漲？

銀行方面也給出答復(fù)：暫時(shí)沒(méi)收到漲回基點(diǎn)的通知。

這意味著，明年年初，要么會(huì)延續(xù)LPR-40基點(diǎn)，要么調(diào)至LPR-20基點(diǎn)。

但即便回調(diào)，也是暫時(shí)的。

目前的趨勢(shì)，樓市復(fù)蘇，必須伴隨更低的房貸利率。

客觀說(shuō)，現(xiàn)在首套-40基點(diǎn)，很難得。

基點(diǎn)一旦確定，將跟隨整個(gè)還款周期。

搶到-40基點(diǎn)，以后無(wú)論LPR怎么變，基點(diǎn)也不會(huì)變。

如果打算買(mǎi)房，不必為了更低的房貸而拖到明年。

明年即便房貸低，也是由于LPR下降造成的。

LPR每年1月1日會(huì)自動(dòng)調(diào)整為最新的，不必?fù)?dān)心。

比如，只要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的貸款，明年1月1日都將自動(dòng)下調(diào)（以今年12月20日的LPR為標(biāo)準(zhǔn)，至少下降35個(gè)基點(diǎn)）。

關(guān)鍵還是辦貸款時(shí)的基點(diǎn)，現(xiàn)在是不錯(cuò)的“優(yōu)惠時(shí)機(jī)”。

第二，社融數(shù)據(jù)還是不好看。

10月，居民中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）僅新增332億。

比去年同期減少3889億，創(chuàng) 14 年來(lái)同期新低。

同時(shí)，居民貸款也是年內(nèi)第三次收縮。

說(shuō)明此前出臺(tái)的政策，以及房貸利率下調(diào)，刺激效果有限。

基于此，更加大了年底信貸政策進(jìn)一步發(fā)力的可能性。

最近，密集出臺(tái)的政策，都在救房企。

在供應(yīng)端，玩命給利好。

從“三條紅線(xiàn)”到“三支箭”，之前有多怕它瘋，現(xiàn)在就有多怕它掛。

短短一個(gè)月時(shí)間，三支箭全部就位。

就連禁用多年的上市房企股權(quán)融資，都再度開(kāi)閘。

資產(chǎn)重組、借殼上市、定向發(fā)行新股……統(tǒng)統(tǒng)恢復(fù)。

房企都要喜極而泣了，真是實(shí)力再?gòu)?qiáng)，不如命長(zhǎng)。

但對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，這只是“剃頭挑子一頭熱”。

需求端的刺激，也刻不容緩。

降息、降準(zhǔn)、降首付、稅費(fèi)減免、放松限貸……這些都是甜頭。

有點(diǎn)甜，但還不夠甜，還需要更甜的。

現(xiàn)在呼聲比較高的一個(gè)救市大招：

降低存量房貸利率。

說(shuō)到底，現(xiàn)在買(mǎi)房欲望低，主要還是對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期的降低。

很多人的心態(tài)都是：拿著現(xiàn)金比什么都安全。

降低存量貸款利率，有兩種方式：

商轉(zhuǎn)公、存量房改利率。

20多個(gè)城市，已開(kāi)始執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”。

也就是商業(yè)貸款與公積金貸款之間的轉(zhuǎn)換，對(duì)存量貸款利率曲線(xiàn)降息。

全國(guó)來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”風(fēng)向很明顯，一大批城市大概率要跟進(jìn)。

據(jù)銀行方面反饋，天津暫時(shí)沒(méi)有“商轉(zhuǎn)公”的政策。

但并不代表以后不會(huì)有，取決于整體的趨勢(shì)。

“老房貸”高利率，也有希望下調(diào)。

其實(shí)，降低存量利率，并非沒(méi)有先例。

2008年“蕭條期”時(shí)，金融部門(mén)曾出臺(tái)過(guò)政策。

多家銀行宣布，8.5折、9折或更高利率的買(mǎi)房人，都可到銀行改為7折利率。

這屬于央行出政策，銀行執(zhí)行，配合房貸合同的修改。

當(dāng)時(shí)的條件是：近兩年內(nèi)沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約、兩筆以上未結(jié)清房貸。

最近，有消息稱(chēng)：“存量房貸利率即將統(tǒng)一下調(diào)，鄭州成為試點(diǎn)城市”。

針對(duì)前期是5.88%，甚至更高的首套房房貸利率，一律執(zhí)行最新貸款利率。

銀行表示暫未受到通知，但也有內(nèi)部人士透露，調(diào)整的可能性很大。

降低存量房貸利率，是“必需品”，有助于拉抬樓市信心。

包括“帶押過(guò)戶(hù)”的執(zhí)行，天津也在籌備中。

已選定試點(diǎn)銀行，APP等程序均開(kāi)發(fā)完，近期將落地執(zhí)行。