踩盤日記第2期。

開欄語:

經常有朋友問:這個片區怎么樣，那個樓盤如何？位置好不好？有沒有升值空間，這幾個樓盤相比，選擇哪個最優……這些，可能是深圳人買房必問的問題。

現在，我們計劃統統告訴大家——《南方日報》、南方+推出《踩盤日記》，從深圳人購房需求出發，俯瞰大灣區all樓盤。我們會踩深圳/大灣區最紅的盤。

（本欄目內容僅供參考，不構成購買建議。）

往期推薦:

第1期:坪山3個全新住宅樓盤曝光，地鐵學校一應俱全

https://static.nfapp.southcn.com/content/202009/14/c4034714.html?date=ZjEwMWJiMGItMTk2Mi00YmMxLTg5MTMtZWIzMzc0MmQ2Nzhj&layer=7

西麗，或已是南山區內，房價洼地之一。根據貝殼找房二手房數據，目前西麗片區二手房均價8.3萬元/平方米；一路之隔的大學城則達到10.3萬元/平方米。

南山二手房價總覽。數據來源:貝殼找房

值得留意的是，今年以來，南山僅有一個住宅樓盤入市——遠洋天著。而另一個住宅深鐵閱山境，或于9月底開盤。

與2019年相比，今年南山住宅樓盤大幅減少。從推盤個數來看，去年就有8個住宅樓盤入市。

2019—2020年南山住宅樓盤入市概覽。

從上表可見，南山在售的住宅盤不多，且已全部轉為現售。那么，在二手房動輒10萬+的南山，當前的打新機會遠洋天著、深鐵閱山境應該如何選擇呢？

實際上，遠洋天著、深鐵閱山境相距僅3公里，同在留仙大道上。所享用的片區配套資源大致相同。如：西麗湖國際科教城、留仙洞總部基地、大沙河創新走廊等規劃；西麗水庫、長嶺陂水、塘朗山等自然資源；深圳北站、西麗高鐵站、地鐵5號線等軌道交通等。

一、先復習幾個規劃概念:

1.西麗湖國際科教城

西麗湖國際科教城位于南山區北部，總面積超過南山區土地面積的1/3，區位得天獨厚、交通優勢明顯、生態稟賦優良，是深圳科教資源最豐富、高端人才最密集、科技創新能力最強、產業發展水平最高的區域。根據規劃，未來進駐西麗湖國際科教城的主要是高素質人才。

西麗湖國際科教城規劃將秉持以人為本、生態優先，三生（生產、生活、生態）統籌、三區融合的理念，以自然、人文、健康、創新和國際化為核心要素，構筑“一環（環西麗湖）、一帶（大沙河）、三組團（科教城東部、西北部、西南部三大創新組團）、五片區（石壁龍、燕清溪、白石嶺、留仙洞、大學城等五大片區建設）”的空間與功能布局，建設具有世界影響力的國際科教城。

目前，西麗湖科教城已有清華大學深圳研究生院、北京大學深圳研究生院、哈爾濱工業大學（深圳）、中國科學院深圳先進技術研究院、南方科技大學、國家超級計算深圳中心、深圳大學西麗校區等單位入駐。

2.西麗樞紐（西麗高鐵站）

西麗樞紐位于南山區北部地區，樞紐規劃面積約1.68平方公里。其位于廣深港澳科創走廊的軸線，串聯西麗湖國際科教城、留仙洞總部基地、高新園、后海總部基地等重點片區，交通功能及區域位置都極其重要。

西麗樞紐串聯南北重點產業片區。從粵港澳大灣區范圍來看，其連接廣州中新知識城、東莞松山湖高新區、濱海灣新區、深圳空港新城、坂雪崗科技城和高新區6大核心創新平臺。從深圳市域范圍來看，可聯系光明鳳凰城、龍崗國際低碳城、大運新城、坪山中心、寶安中心、前海合作區、留仙洞總部基地、深圳灣超級總部基地8大創新節點。

3.留仙洞總部基地

留仙洞總部基地，定位為國際化新一代信息技術研發、轉化與應用示范基地，集戰略性新興產業特征和企業總部特征為一體的新一代產業園區。規劃建筑面積500萬—600萬平方米，以戰略性新興產業為主導產業，未來將形成超3000億元的產業集群。

4.大沙河創新走廊

深圳市南山區“大沙河創新走廊”規劃區域面積96.6平方公里，占全區總面積的53%。規劃范圍內有深圳灣區戰略性新興產業總部基地、留仙洞新興產業總部基地和大沙河創新走廊研發及總部基地等3個新興產業基地。

二、西麗片區長短板

短板:

1.西麗大學城片區，位于塘朗山北側，羊臺山南側，建設版塊狹長，沿留仙大道東、西向展開。

2.塘朗山天然拉開與福田中心區、南山中心區的距離。

3.北部與寶安石巖交界，片區內、片區周邊聚集多個工業區。

優勢:

1.而由于塘朗山、西麗水庫、長嶺陂水等自然資源組合，綠化率高宜居性強。

2.臨近西麗湖國際科教城、留仙洞總部基地等，領先人才集中地。

3.多個城市更新項目實施計劃、規劃中，如西麗工業區、紅花嶺工業區等。

城市更新方面，經筆者梳理，西麗片區范圍內有茶光工業區升級改造項目、官龍村城市更新單元、南華數字科技城市更新單元、賽霸科技城市更新單元、松坪山配套宿舍城市更新單元、海王工業城城市更新單元、深秦茶光城市更新單元等。

紅花嶺工業南區城市更新公示。

更新后城市面貌將進一步提升，而從更新現狀來看，以舊改項目以工業區為主，未來多建成寫字樓、產業用房方向，鮮有住宅樓盤供應。

三、微觀對比

將從以下幾個方面細微對比兩個樓盤:包括周邊環境（生活氛圍、綠化）、地鐵口距離、教育資源、商業體量、社區規模、產品品質、開發商品牌等。

1.周邊環境（生活氛圍、綠化）

深鐵閱山境:

A、自然資源:北看大學城、西麗水庫、長嶺陂水庫；南看塘朗山。

B、北面的寶能城住宅入伙、商業入駐后，居住氛圍、商業氛圍更好。

C、巧妙設計。深鐵閱山境與地鐵運營大廈地塊上無縫，其中地鐵停車場頂樓設計為小區運動場等，有利于拓展業主活動空間。

D、噪音。這可能是深鐵閱山境最大短板。雙公路（留仙大道、南坪快速）、雙軌道（地鐵5號線、坪南鐵路）縫中居住。

深鐵閱山境東側的公租房朗麓家園面臨同樣問題，2018年12月曾有市民網絡問政咨詢，“南坪快速道在朗麓家園的噪聲，何時可以降低？哪怕一點點”。后得到廣東省人民政府辦公廳回應:經查，朗麓家園項目已按照環評報告提出的審查意見和建議，安裝了相應等級的隔聲窗，滿足《聲環境質量標準》（GB3096-2008），符合《民用建筑隔聲設計規范》。對于您的建議，深圳市住房保障主管部門將會同相關部門作進一步研究。

E、實用面積低，僅72%。即建筑面積100平房子，套內使用72平。

遠洋天著:

A、居住環境相對安靜。

B、自然資源:西北側可看西麗水庫、大沙河生態公園；南看塘朗山。

C、東側為平山村，居住氛圍較好。

D、西南角有一處變電站。

2.地鐵口距離

深鐵閱山境

A、路程約1000米，步行經過塘朗城商業街、朗麓家園底商。

遠洋天著

直達地鐵口，路程約300米。

總體來看，深鐵閱山境步行距離更遠，且需要經過朗麓家園底部商業、及面臨留仙大道噪音，步行感覺不太理想。

3.教育資源

深鐵閱山境:

周邊有南科大實驗一小、南科大實驗二小、深圳大學附屬實驗學校三所小學，自身配建6班幼兒園與24班初中，配建中學隸屬深圳大學附屬教育集團外國語中學。

遠洋天著:

項目自帶九班幼兒園，按照目前的學區劃分，項目屬于南山區第二外國語學校（集團）平山小學和大學城麗湖實驗學校（初中部）

由此來看，深鐵閱山境教育資源優勢更明顯，此外，由于有大學城生源支持，未來有考分上的優勢。

4.商業體量

深鐵閱山境:

步行距離內商業有:裙樓3000平方米商業，14萬平方米寶能城環球匯（今年9月26日開業）、約6萬平方米塘朗城廣場。

遠洋天著:

步行距離內商業有：約5萬平方米益田假日里、美康百貨、西麗天虹。

從商業體量來看，深鐵閱山境更大更豐富。

5.社區規模

深鐵閱山境:

占地面積4.3萬平方米，建筑面積約18萬平方米，包括5棟150米超高層建筑，其中4棟住宅商品房共計82500平方米，1棟人才安居房，配套一所中學及幼兒園。總房源887套。

遠洋天著:

占地面積3.9萬平方米，建筑面積約24萬平方米，總房源1542套。

由此來看，占地面積相當，社區規模相當。不過，遠洋天著建設面積更高，房源數也更高，居住人口更密集。

樓盤配套距離圖。

6.戶型與價格

深鐵閱山境:

主推產品住宅共887套，主力戶型為78—80平方米2房1衛、96—103平方米3房2衛。市場吹風均價8.5萬元/平方米，總價840萬起。

遠洋天著:

可售產品為98—162平方米3—4房，其中，108、115、118三個面積為主力戶型。

價格方面，本次共備案571套房源，均為住宅產品，戶型建面約100—161平方米，均價約8.38萬元/平方米，單價區間在7.6—9.1萬元/平方米，總價區間在801—1464萬元/套。

總體來看，深鐵最小戶型78平方米兩房，適合剛需上車。遠洋則幾乎是百平以上的大戶型，適合改善，總價相對更高。

四、總結:

同一地段兩個樓盤，選擇上建議看購房需求。總體而言:

深鐵閱山境更適合剛需。 一方面總價低，好上車，且有價格支撐。據貝殼找房，深鐵閱山境北側的寶能城二手房均價已為142850元/平方米。配置的教育資源也優于遠洋。此外，步行距離可達寶能城、塘朗城兩大商業，方便年輕人購物、娛樂。短板是噪音。

寶能城二手房價格。數據來源:貝殼找房

遠洋天著則更適合居住環境有要求的人群。據看過兩個盤的市民反映，遠洋的品質感高出深鐵不是一兩個級別。此外，遠洋的居住環境更好，尤其是西區高層看河的視野更佳；地鐵、商業的距離也較深鐵更近。價格支撐方面，據貝殼找房，東側的博林天瑞二手房均價11.2萬元，西側的南國麗城均價8.2萬元/平方米。

【攝影】馮少文

【撰文】馮少文

【作者】

大灣區樓市觀察

來源：南方+ - 創造更多價值